« Les défauts de paiement montent toujours en coulisse pendant que les manchettes célèbrent un marché chaud. » Cette phrase résume la logique implacable des cycles immobiliers : juste avant que tout ne s’effondre, tout semble en apparence solide. Pourtant, les mêmes mécaniques se répètent sans cesse. « Les trois leviers ne changent jamais : taux d’intérêt, revenus, confiance des consommateurs. » Dès qu’un de ces piliers faiblit, l’équilibre de l’offre et de la demande s’effondre. Et le retournement est souvent plus brutal qu’on l’imagine.
1. Les taux d’intérêt — le métronome du marché
Dans les années 1980, des taux directeurs à plus de 17 % avaient fait s’écrouler les mises en chantier et provoquer une chute des prix. Le contexte actuel est bien différent, mais l’effet demeure : des taux hypothécaires autour de 7 % suffisent à figer les ventes. « Pour chaque baisse d’un point de pourcentage du taux hypothécaire, l’abordabilité grimpe d’environ 10 %. » L’effet inverse est tout aussi puissant. Ce glissement progressif provoque un effondrement de la demande bien avant que les prix ne réagissent.
Le ratio des paiements hypothécaires au revenu disponible reste modéré, mais l’histoire montre que lorsque ce seuil est dépassé durablement, les défauts de paiement se multiplient. C’est moins le taux affiché que le coût réel du crédit sur le budget des ménages qui décide du sort du marché.
2. Revenus et pouvoir d’achat — l’élasticité cachée
Dans plusieurs régions, les prix de l’immobilier dépassent désormais cinq fois le revenu médian. « Les prix peuvent grimper plus vite que les salaires, mais pas indéfiniment ; la paie finit toujours par rappeler le marché à l’ordre. » Le revenu réel, ajusté à l’inflation, stagne ou diminue dans plusieurs économies développées. Résultat : l’écart entre le rêve de propriété et la capacité réelle à payer se creuse. Et lorsque les taux montent en même temps, cela agit comme un couperet : la demande s’évapore.
3. Confiance des ménages — le facteur psychologique
« Les inventaires sont un indicateur retardé, pas un moteur. » Ce ne sont pas les mises en vente qui dictent le marché, mais bien la confiance. Lorsque les ménages ont peur, ils repoussent leurs achats. Ce repli est souvent invisible au début, mais il affaiblit lentement les fondations du marché. Dans plusieurs villes, les inscriptions explosent, mais les prix tiennent… pour l’instant. Cette dissonance est un signal classique précédant une correction : le volume s’effondre avant la valeur.
4. La qualité du crédit — la mèche lente des crises
« Les prêts risqués — NINJA, ARMs et autres — sont la mèche lente de chaque crise immobilière. » Dans de nombreuses régions, on observe une hausse silencieuse des défauts, même si les pourcentages semblent faibles à première vue. Ce sont les variations qui comptent. Une hausse de 100 ou 150 % des défauts en deux ans est un signal d’alarme puissant, même si le taux global reste bas. Ce scénario s’est déjà produit : en 2006, les défauts ont doublé sans attirer l’attention… jusqu’à ce qu’il soit trop tard.
5. Les précédents : années 1980, 1990, 2008, 2022…
Les crises passées ont suivi une mécanique identique : euphorie alimentée par le crédit, puis chute brutale lorsque la réalité rattrape les espoirs. L’illusion que « cette fois c’est différent » revient à chaque cycle. « Juste avant l’éclatement, tout semble plus sûr que jamais. » Pourtant, les signes avant-coureurs sont visibles : crédits faciles, prix décorrélés des revenus, confiance aveugle. Ce trio a précédé toutes les grandes crises immobilières depuis quarante ans.
6. 2025 : une correction asymétrique
Certaines régions résistent mieux, grâce à l’emploi ou à la croissance démographique. D’autres, comme la Californie ou certaines grandes villes canadiennes, voient les défauts de paiement exploser. « Les marchés résidentiels ne sont pas nationaux ; ils sont locaux et répondent aux migrations intérieures. » Lorsque le coût de la vie devient insupportable, les familles déménagent, les entreprises aussi. Cette dynamique peut amplifier les corrections dans certaines zones surévaluées.
7. Comment se protéger avant la tempête
« Acheter quand tout le monde achète est la pire stratégie ; la meilleure, c’est quand les prix baissent et que tout le monde a peur. » C’est une vérité désagréable mais fondamentale : la prudence paie. Il faut viser une mensualité inférieure à 30 % de son revenu net, choisir un taux fixe et avoir un coussin de sécurité. En période de turbulence, la stabilité du paiement protège bien plus que n’importe quelle valorisation sur papier.
Diversifier ses actifs est une autre règle d’or. « Espérer le meilleur, planifier le pire : c’est la seule assurance contre la prochaine correction. » Mettre tout son capital dans un bien immobilier revient à miser sur un seul cheval. Et si le marché tourne mal, c’est l’ensemble du patrimoine qui peut vaciller.
Sources
-
Federal Reserve Bank of St. Louis, Mortgage Debt Service Payments as a Percent of Disposable Personal Income, Q1 2025 fred.stlouisfed.org
-
Harvard Joint Center for Housing Studies, Home Price-to-Income Ratio Reaches Record High, 2023 jchs.harvard.edu
-
Wall Street Journal, U.S. Home Sales in 2024 Fell to Lowest Level in Nearly 30 Years, Jan. 2025 wsj.com
-
Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, 26 juin 2025 freddiemac.com
-
Freddie Mac, Mortgage Rates and Affordability (record à 18,63 % en 1981) myhome.freddiemac.com
-
Federal Reserve History, Recession of 1981-82 federalreservehistory.org
-
CMHC, Residential Mortgage Industry Report – Fall 2024 assets.cmhc-schl.gc.ca
-
Equifax Canada, Credit Delinquencies Continue to Rise, Mars 2025 equifax.ca
-
FDIC, Banking Crises of the 1980s and Early 1990s fdic.gov
-
Brookings Institution, The Central Role of Home Prices in the Current Financial Crisis, 2008 brookings.edu
-
Times-Union, 2025 Capital Region Housing Snapshot, 26 juin 2025 timesunion.com
-
Associated Press, Average Long-Term U.S. Mortgage Rate Drops to 6.77%, 26 juin 2025 apnews.com
version audio avec narration
Ajouter un commentaire
Commentaires